Huurbescherming

In Nederland is de bescherming omtrent huurders goed geregeld. Een huurder van een woning kan gelukkig niet zomaar op straat gezet worden. Bij veel verhuurders is er vrees ontstaan met betrekking tot de huurbescherming, evenaar jij deze vrees ook? Lees dan de volgende informatie.

De huurder ontleent zijn rechten aan het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Gesteld kan worden dat het BW de huurder een uitgebreide bescherming biedt. Dit houdt in dat het voor de verhuurder in beginsel niet eenvoudig is om eenzijdig een huurovereenkomst op te zeggen. De wet biedt daartoe slechts in een beperkt aantal gevallen de mogelijkheid, zoals aan wanbetaling, overlast en dergelijke. Voorts is onder bepaalde voorwaarden eenzijdige opzegging mogelijk in die gevallen waarin een huurcontract voor bepaalde tijd is aangegaan.

Image name

Verhuur voor bepaalde tijd

Het huurrecht voorziet in de mogelijkheid van een huurcontract voor bepaalde tijd. Het contract moet in dat geval een beding bevatten waarin is geregeld dat de eigenaar (of bewoner) de verhuurde woonruimte na afloop van de huurtermijn weer zelf wil gaan bewonen. Onder verwijzing naar deze opzeggingsgrond kan de verhuurder de huurovereenkomst te zijner tijd eenzijdig opzeggen. Altijd dient er een opzegtermijn in acht te worden genomen. Deze termijn beloopt minimaal drie maanden.

Het is duidelijk dat bij expats, maar ook in andere gevallen waarbij je oogt op tijdelijke verhuur, veelal sprake is van een situatie waarin het voor de hand ligt om de zaken op de hierboven aangegeven wijze vast te leggen. Ook dan blijft het uiteraard belangrijk om bij de keuze van de huurder zorgvuldig te werk te gaan. Dat geeft de beste garantie dat de huurder zich aan de afspraken houdt en dat je, als verhuurder, aan het verhuren van je woning maximaal plezier beleeft.

Let op: bedoeld beding is niet van toepassing in de situatie waar de woning ook te koop staat. Wordt de ‘in de verkoop staande’ woning verhuurd dan kan opzegging in beginsel alleen plaatsvinden met wederzijds goedvinden. Anders is dit wanneer u tijdelijk verhuurt op basis de Leegstandwet.

Rooming geeft jou een aantal tips mee met betrekking tot de vrees van de huurderbescherming:

Image name

1

Tip 1: registreer de huurovereenkomst

Hoewel het verplicht is, laten heel wat eigenaars/verhuurders hun huurovereenkomst niet registreren. De registratie is nochtans volledig gratis als je deze binnen de twee maanden aanvraagt. Let op: bij een niet-geregistreerde huurovereenkomst kan de huurder het contract zonder opzegtermijn en zonder enige vergoeding beëindigen. Vergeet ook niet de plaatsbeschrijving toe te voegen aan de huurovereenkomst die je laat registreren.

Image name

2

Tip 2: stel vooraf een plaatsbeschrijving op

Bij gebrek aan een plaatsbeschrijving (opgesteld bij gemeenschappelijk akkoord of door een expert) zal het moeilijk zijn om bij het einde van de huurovereenkomst te bewijzen dat de huurder verantwoordelijk is voor eventuele schade. De huurder wordt immers verondersteld het goed te hebben ontvangen in de staat waarin hij het terugbezorgt.

Image name

3

Tip 3: indexeer de huur

Wil je de huur kunnen aanpassen aan de levensduurte? Dan moet je in de overeenkomst bepalen dat de huur geïndexeerd wordt. Indexering kan maximaal één keer per jaar en nooit voor de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst en gebeurt met de wettelijke formule. Je bent niet verplicht om de indexering toe te passen; maak wel aan de huurder duidelijk dat je hem een gunst verleent. Vooral als je het jaar daarop de volledige indexregeling wel plant toe te passen.

Image name

4

Tip 4: vergunningsaanvraag

Wij kunnen je begeleiden bij het aanvragen van alle benodigde vergunningen voor het verhuren van je woning, kamer, of appartement. Denk hierbij aan een gebruiksmelding bij de brandweer, interne wijzigingen of aanvraag tot verhuur bij jouw gemeente.

Image name

5

Tip 5: eis een brandverzekering

Vermeld in de huurovereenkomst dat de huurder een brandverzekering voor zijn huurderaansprakelijkheid moet afsluiten. Die verzekering zal tussenkomen wanneer de huurder schade aan derden berokkent. Dat kan bijvoorbeeld wanneer hij een brand veroorzaakt en daardoor het aangrenzende/desbetreffend appartement beschadigt.

Image name

6

Tip 6: volg je betalingen op

Controleer of de huur tijdig betaald wordt; een verhuurder krijgt soms te maken met het niet-op-tijd betalen vanuit de huurder. Is er een huurachterstand van 14 dagen? Stuur dan meteen een aanmaning (herinnering) per brief. Blijft die brief zonder gevolg? Dan is het tijd om een aangetekende brief te schrijven. Let op: vermeld in de brief dat er incassokosten in rekening gebracht worden wanneer de huurder nog steeds niet betaalt. De ervaring leert dat huurachterstand vaak slechts een tijdelijk probleem is. Snel reageren is de boodschap. Zo vermijd je dat de huurder in een schuldspiraal verzeild raakt. Spreek een haalbaar afbetalingsplan af met de huurder voor de schuld te groot wordt.

Image name

7

Tip 7: ga niet té overhaast te werk

Je wil graag weten of je toekomstige huurder genoeg verdient om de huur te betalen. Maar de kandidaat-huurder heeft het recht om die vraag niet te beantwoorden. Je kunt ook geen kopie eisen van de loonfiche. Een relatie tussen eigenaar en huurder berust dus op wederzijds vertrouwen. Als de kandidaat-huurder de gevraagde informatie niet wil geven, is dat misschien een reden om argwaan te koesteren en op zoek te gaan naar een andere huurder.

Image name

8

Tip 8: begin met een contract van korte duur

De huurovereenkomst moet schriftelijk en zo nauwkeurig mogelijk opgesteld worden; zo vermijd je misverstanden. Een nieuwe huurovereenkomst wordt normaliter afgesloten voor 9 jaar. Vind je dit te lang? Dan kan je ook een termijn opstellen van 3 jaar of minder. Uit ervaring weet Rooming dat verhuurders een overeenkomst afsluiten van 1 jaar om eerst hun nieuwe huurder te leren kennen en een ‘vertrouwensband’ op te bouwen. Let op: als niemand van beide partijen na 3 jaar de overeenkomst heeft stopgezet, wordt deze automatisch omgezet in een huurovereenkomst van 9 jaar.

Image name

9

Tip 9: weiger elke beroepsactiviteit

Sommige huurders trekken een deel van de huurprijs af als beroepskosten. De fiscus zal u dan zwaarder belasten. Vermeld duidelijk in het contract dat elk gebruik voor beroepsdoeleinden verboden is en dat de huurder zelf de fiscale gevolgen moet dragen als hij/zij dat verbod naast zich neerlegt.

Image name

10

Tip 10: eis een huur waarborg

Je bent niet verplicht om een huur waarborg te vragen. Toch heb je daar belang bij. Let op: vermeld dit in de huurovereenkomst. De betrokken wet voorziet in twee mogelijkheden: ofwel een waarborg van maximaal 2 maanden huur die op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder wordt geplaatst, ofwel een bank waarborg van 3 maanden. Dit laatste is voor huurders die het bedrag niet kunnen vrijmaken bij het ondertekenen van de huurovereenkomst. Aarzel niet om 2 maanden waarborg te vragen. De ideale formule: de geblokkeerde rekening op naam van de huurder, brengt in elk geval intresten op.

Image name